Réforme de la fiscalité sur les plus-values au 1er janvier 2014

 

Une récente réforme fiscale prendra effet à partir du 1er Janvier 2014 et comporte des changements dramatiques dans le domaine de la taxation des transactions immobilières. Cette réforme aura notamment pour effet d’annuler l’exonération fiscale de la taxe sur les plus-values lorsque la vente d’un appartement tous les 4 ans après la vente d’un appartement précédent. En effet, il est aujourd’hui encore possible de bénéficier d’une exonération totale de la taxe sur les plus-values immobilières, pour toute personne qui vend son appartement à usage d’habitation et qui n’a pas vendu un appartement dans les quatre ans avant cette vente.

Les conditions fiscales valables jusqu’au 1er janvier 2014:

  1. Exonération de la taxe sur les plus-values, une fois tous les quatre ans, sur la vente d’un appartement à usage d’habitation.

  2. Exonération pour un appartement à usage d’habitation, unique, qui peut être utilisée une fois tous les 18 mois, à condition que pendant les quatre années précédant la vente le vendeur n’était pas propriétaire de plus d’un appartement .

  3. Les non-résidents peuvent utiliser chaque solution d’exonération de la taxe.

  4. L’application de l’exonération de la taxe sur les plus-values n’est pas limitée à une  valeur plafond de l’appartement vendu.

  5. Dans le cas où le vendeur ne peut bénéficier de l’exonération de la taxe, la taxe applicable est de 48% pour la période jusqu’au 7 Novembre 2001, 20% pour la période allant jusqu’au 31 Décembre 2011 et 25% à partir du 1er Janvier 2012 .

 

Les conditions fiscales à partir du 1er janvier 2014:

  • Il faut d’abord préciser que les conditions d’obtention de la taxe sur les plus-values existant avant la réforme restent valables pour toute transaction réalisée jusqu’au 1er janvier 2014.

  • A partir de janvier 2014, l’article de la loi fiscale donnant droit à exonération de la taxe sur les plus-values sera annulé et les vendeurs devront payer une taxe sur les plus-values au taux de  25%, même s’ils ont vendu plus de 4 ans auparavant un appartement précédent.

  • L’application de ce taux de 25 %, se fera en prenant en compte la valeur de l’appartement à partir de janvier 2014 (et non pas par rapport à la date d’acquisition du bien).

  • Ce qui veut dire que si une personne aurait bénéficié d’une exonération totale en raison de l’ancien régime fiscal, jusqu’en 2014, aucune taxe ne sera due pour la période allant jusqu’en 2014, et le vendeur ne commencera à payer une taxe uniquement sur la plus-value réalisée à partir de 2014.

  • La loi prévoit que ces nouvelles dispositions seront valables pour toute personne qui souhaitera vendre jusqu’à deux appartements du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2017.

  • L’exonération de la taxe sur les plus-values sera maintenue pour un particulier propriétaire d’un seul appartement à usage d’habitation au moment de la vente, mais à condition qu’il ait détenu cet appartement au moins 18 mois avant sa vente.

  • L’exonération ne pourra être obtenue que pour un appartement ne dépassant pas la valeur de 5 millions de shekels (même quand cet appartement a été reçu en héritage). Au-delà de cette somme, la taxe sur les plus-values sera appliquée au taux maximal.

  • Les étrangers étant propriétaires d’un appartement en Israël perdront complètement le bénéfice de l’exonération de la taxe sur les plus-values, mais se verront appliquer la nouvelle méthode de calcul de cette taxe.

  • Les donations familiales entre frères et/ou sœurs ne bénéficieront plus de l’exonération sur les plus-values comme jusqu’à présent, et seront donc taxées.

 

Prenons des exemples pour mieux comprendre la méthode de calcul:

Une personne est propriétaire de deux appartements. Elle a acheté son deuxième appartement au prix de 1 million en 2004 et souhaite le vendre à 2 millions en 2014. Elle est censée payer une taxe sur les plus-values au taux de 25 %. Mais quelle sera l’assiette de cet impôt? La plus-value générée est de un million. Cette plus-value est issue d’une période où le propriétaire était en droit de bénéficier d’une exonération totale de la taxe sur les plus-values. Pendant cette période totale de 10 ans (de 2004 à 2014) , la plus-value est de 1 million sur 10 ans, ce qui signifie un profit de 100 000 shekels par an. Par conséquent, il semblerait que les impôts prendront en considération comme valeur de l’appartement en 2014, une plus-value de 100 000 shekels (équivalent à la valeur de la plus-value pour une année) et par conséquent  le vendeur devra 25% de 100 000 shekels, soit 25 000 shekels.

Si dans notre exemple l’appartement avait été vendu en 2015, il faudrait alors diviser la plus-value de 1 million en 11 années, ce qui équivaudrait à une plus-value annuelle de 90 900 shekels; l’assiette de la taxe serait alors de deux ans soit une plus-value équivalente à 181 800 shekels. Dans ce cas, la taxe due sera de 45500  shekels (25% 181 800 shekels).

 

Cette situation conduira, et nous pouvons déjà le constater en pratique, les investisseurs à vendre leurs appartements le plus rapidement possible avant l’entrée en vigueur de la réforme (1er Janvier 2014).

Dans ce contexte, tout investisseur, propriétaire de plusieurs appartements en Israël, devrait considérer de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé, afin de prendre les mesures appropriées pour éviter une taxation au taux maximum à la vente de ces biens.

Il reste encore quelques semaines pour faire le bon choix ….

 

Me Robert Yaakov METTOUDI

 

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