Achat d’un appartement de seconde main :  Avant de signer un contrat d’achat, l’acquéreur doit agir de façon responsable et avec prudence. Il est donc très important de faire quelques vérifications préliminaires à la transaction afin de bien cerner tous les paramètres importants concernant l’appartement choisi.

Les principales vérifications avant tout achat d’un appartement

Situation physique et environnementale de l’appartement

Avant de signer le contrat d’achat pour l’ achat d’un appartement, il est fortement recommandé de visiter quelques fois l’appartement, afin d’en examiner ses aspects physiques et ses alentours.

La visite de l’appartement sera également le moment de vérifier l’état des installations générales (climatisation, fenêtres et volets, robinetteries, etc.), l’humidité, les éventuelles fuites d’eau, etc.

Très important aussi pour tous l’acquéreur de vérifier la surface de l’appartement et pour cela demander les plans de l’appartement au vendeur. Il est important de savoir que, selon les méthodes de calcul, il existe de grandes différences entre la superficie brute et nette ou la surface de l’appartement inscrite au cadastre (« tabo ») et celle inscrite à la arnona de la mairie (taxe municipale) par rapport à la superficie réelle de l’appartement. L’acquéreur pourra également retirer le dossier complet de la copropriété (« Tik Bait Mechoutaf ») contenant le règlement de copropriété, les plans de l’appartement, du parking, des caves, etc.). Il sera également possible de vérifier les modifications effectuées dans l’appartement, légales ou illégales (construction non prévue par le permis de construire, etc.).

Vérification du relevé cadastral (« nesah tabo »)

Le relevé cadastral est la carte d’identité de l’appartement.

Le relevé cadastral peut être obtenu en fournissant les coordonnées cadastrales de l’appartement (« Goush » et « Helka »). Si vous ne connaissez pas les coordonnées cadastrales, celles-ci peuvent être obtenues avec l’adresse de l’appartement.

En examinant le relever cadastral, il sera possible de vérifier qui est le propriétaire de l’appartement, si l’appartement est hypothéqué (prêts hypothécaires, saisies, etc.), s’il y a des mentions en faveur d’un tiers (ordonnances judiciaires, administratives, etc.).

L’avocat spécialisé en droit immobilier aura toutes les compétences pour vérifier et expliquer le relevé cadastral et pourra aider l’acquéreur à comprendre l’état de l’enregistrement de l’appartement.

Il est important d’ajouter que vous pouvez également vérifier les droits de construction du  bâtiment où se trouve l’appartement qui vous intéresse et des bâtiments autour de l’appartement, afin de savoir par exemple s’il existe des projets de construction à proximité du bâtiment où se trouve l’appartement ou des droits de constructions attachés à  l’appartement et/ou le bâtiment lui-même (ces vérifications pourront être effectuées auprès du département d’ingénierie de l’autorité locale concernée).

C’est également auprès de l’autorité locale concernée qu’il est possible de vérifier s’il existe des taxes d’améliorations sur le bien concerné (« Etel Hashbaha »). Selon la plupart des contrats d’achat, la taxe d’amélioration s’applique au vendeur pour toute taxe qui aura été décidée avant la date de signature du contrat d’achat.

 

La signature d’un contrat d’achat

Après avoir procédé à toutes les vérifications décrites ci-dessus, l’avocat de l’acquéreur présentera ses commentaires sur le projet de contrat d’achat à l’avocat du vendeur. Après la phase de négociation entre les parties, arrivera le moment de signer le contrat d’achat.

Avant de signer le contrat, il est important de sortir un relevé cadastral à jour à la date de signature de la transaction, pour éviter les mauvaises surprises éventuelles. Ce relevé sera annexé au contrat d’achat.

Habituellement, immédiatement après la signature du contrat, l’acheteur remettra au vendeur un chèque bancaire comme acompte dans le cadre de la transaction. Il est important de ne pas oublier d’obtenir lune photocopie du chèque, avec la signature du vendeur qui confirme la réception du paiement.

 

Mention marginale au cadastre (« Erat Haazara »)

L’inscription d’une mention au cadastre de la réalisation de la transaction est une étape très importante et devrait être effectuée le plus tôt possible après la signature du contrat. Cette inscription garantira les droits contractuels de l’acquéreur et empêchera le vendeur d’effectuer toute transaction.

Les frais d’inscription de la mention au cadastre sont de 152 shekels (à partir de 2017).

Il est important de noter que le chèque bancaire donné en acompte sera détenu en séquestre par l’avocat du vendeur pendant deux ou trois jours maximums, jusqu’à ce que l’enregistrement de la mention marginal au cadastre soit effectuée en faveur de l’acquéreur. Si cette inscription est impossible ou retardée pour des raisons ne dépendant pas de l’acquéreur, le chèque d’acompte sera maintenu en séquestre jusqu’à l’inscription de la mention au cadastre.

Dans le cas de l’ achat d’un appartement qui n’est pas enregistré au cadastre (« tabo ») mais enregistré à l’Administration des terres d’Israël (« Minhal Mekarkei Israel »), ou dans les registre d’une société de construction (« Hevra Méchakenet »), l’acquéreur devra être protégé par le biais de l’inscription d’un nantissement (« Michkoun ») au Registre des Hypothèques, d’une information sur la transaction auprès du Minhal ou de la société de construction, etc.

Quelques clauses importantes du contrat d’achat

Autoriser le retard de paiement de la part de l’acheteur sans rupture de contrat et/ou le paiement des indemnités contractuelles lorsque le retard ne dépasse pas 14 jours exemple.

Indemnité contractuelle en cas de violation de conditions fondamentales du contrat (en général 10% du montant de la transaction).

Indemnité journalière en cas de retard dans la livraison de l’appartement.

Relevant la taxe foncière et le paiement de la taxe d’achat

Conformément à l’article 73 (c) de la Loi sur les impôts, tout acquéreur doit déclarer sa transaction, au plus tard dans les 30 jours suivant la signature du contrat. En effet, l’acquéreur d’un bien immobilier en Israël sera redevable d’une taxe d’acquisition, sauf dans les cas d’exemption prévus par la Loi.

Après la déclaration aux impôts, l’acheteur recevra un coupon lui permettant de régler la taxe d’acquisition.

Réception de l’appartement

Habituellement, l’appartement sera remis à l’acquéreur contre paiement du solde de la transaction. Si à cette date tous les documents nécessaires pour transférer les droits de propriété au nom de l’acquéreur ne sont pas en possession du vendeur, le contrat d’achat  prévoit généralement que tout ou partie du paiement final sera déposé dans un compte séquestre de l’avocat du vendeur pour assurer le paiement des taxes municipales et taxes amélioration, des charges de copropriété, et la taxe sur les plus-values.

Immédiatement au moment de la réception des clés de l’appartement, vous devez effectuer plusieurs opérations, en fonction du contrat: un transfert des factures d’électricité, de gaz, les taxes foncières (« arnona ») et de l’eau, à partir du nom du vendeur au nom de l’acquéreur, en vous assurant que tout a bien été réglé par le vendeur jusqu’à cette date.

Au moment de la réception de l’appartement, il est important de vérifier son état. Dans le cas où il existerait des problèmes dans l’appartement, il sera alors conseillé d’élaborer un état des lieux avec le vendeur et de préciser les réparations qui seraient éventuellement à sa charge.

Inscription définitive des droits de propriété

Une fois que le montant total de la transaction sera réglé, que l’acheteur aura réglé sa taxe d’acquisition et que le vendeur aura fourni l’ensemble des justificatifs (paiement de la taxe sur les plus-values, paiement de la arnona (« Ichour Irya »), procurations, documents d’inscription (« Chtar Mekher »), l’enregistrement définitif du titre de propriété au cadastre pourra être effectué et la mention du nom du vendeur supprimé des registre.

Il est important de veiller à ce que votre avocat termine la procédure d’inscription définitive de la propriété au registre cadastral.

 

Me Robert Yaakov Mettoudi,
Docteur en droit et Avocat au Barreau d’Israël

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