Prudence est le maître mot en matière d’achat immobilier ! En effet, pour un particulier l’acte d’achat d’un bien immobilier est un parcours semé d’embûches et de pièges, dans lesquels il est facile de tomber si l’on n’est pas assisté d’un conseil averti !

Cette prudence est encore plus exigée quand il s’agit d’acquérir un bien en cours de construction.

Dernièrement une jurisprudence a déboutée un couple qui avait assigné en justice l’avocat du constructeur au motif qu’il ne l’avait pas mis au courant de la situation économique désastreuse du constructeur. En effet, dans la plupart des projets neufs, les frais d’avocat du constructeur sont inclus dans le prix de la transaction et parfois certaine personne se contente de faire confiance à cet avocat et ne prennent pas leur propre avocat.

Cette situation ne serait pas arrivée si ce couple avait pris un avocat dont la mission aurait été de défendre exclusivement leurs intérêts et non les intérêts du constructeur (en hébreu kablan).

Voici un résumé des précautions à prendre avant de s’engager dans une acquisition d’un bien dont la construction n’a pas encore débuté.

 

Tout d’abord le législateur à la suite de nombreuse fraudes a légiféré certaines loi qui vont protéger l’acheteur.

Plusieurs garanties existent en faveur de l’acheteur : inscription au cadastre, garanties bancaires ou assurances spécialisés.

La plus importante est la garantie bancaire.
La banque qui finance le projet s’engage en cas de défaillance du constructeur soit de rembourser les fonds avancées par l’acheteur soit d’assurer l’achèvement des travaux par l’intermédiaire d’une autre société de construction.
Cette garantie assure donc le remboursement des fonds avancées ou l’achèvement des travaux si le Kablan, pour n’importe quelle raison, ne réussit pas à honorer son engagement.

Avant d’acquérir un bien dans un projet neuf vous devez vous assurer que le Kabalan donne cette garantie bancaire (en hebreu arvout bankait) ou toute autre garantie suffisante.

Sachez tout de même que le Kabaln n’est pas obligé de donner une garantie bancaire il peut la substituer par une mention d’avertissement (en hébreu earat azara).
Cette mention au cadastre israélien ne garantit pas de manière automatique le remboursement des paiements déjà émis, mais vient empêcher un tiers de venir réclamer un droit quelconque sur le bien en question en donnant une certaine priorité à l’acquéreur sur les autres débiteurs et lui donne des droits immobiliers ayant une valeur financière.
-Concernant le non-respect des échéances,
La loi prévoit que si le Kablan ne remet pas les clés au plus tard dans les 60 jours après la date inscrite dans le contrat, il devra s’acquitter chaque mois dépassé d’une indemnité équivalente à 150 pourcent de la valeur locative du bien en question puis après 8 mois cette indemnité passe à 125 pourcent.

-Prêt hypothécaire

Si l’acheteur est intéressé par un prêt hypothécaire (une machkenta) il faudra vérifier que la banque qui finance le projet est disposée a enlever la servitude dont elle est bénéficiaire au profit de la banque du nouvel acquéreur pour qu’elle puisse hypothéquer le bien (en hébreu on appelle cela une mihtav haraga).

 

Penser à consulter le plan d’urbanisme(en hébreu TABA) et le dossier de demande de permis déposé à la mairie, pour connaître notamment quelles sont les infrastructures que la ville a décidé de mettre sur pied à côté de votre nouveau logement et vérifier l’état des projets se trouvant aux alentours de votre immeuble.
Cela est souvent décisif quand l’acquéreur achète uniquement pour la vue mer. En consultant le Taba vous pourrez vous assurer qu’aucun édifice ne viendra vous cacher la vue.      .

L’état des lieux

Dans la plupart des cas nous conseillons à nos clients d’utiliser les services d’une société spécialisée dans les vérifications des appartements avant la remise des clés. Cette société remettra à l’acquéreur un rapport complet détaillé qui pourra servir de rapport d’état des lieux vis-à-vis du constructeur et le cas échéant pourra être utilisé devant un tribunal en cas de contentieux.

Les conditions contractuelles doivent veiller à la protection de vos droits dans les cas de non-conformité au cahier des charges ou de malfaçons afin de contraindre le constructeur de vous livrer un appartement fini et conforme à vos attentes.

 

Article rédigé par Maître Mettoudi et
son collaborateur S. Pinhas.

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