Impôt sur les revenus locatifs : quelle formule d’imposition choisir?

Dans de nombreux cas, le paiement d’un impôt forfaitaire de 10% sur les revenus immobiliers provenant d’appartements à usage d’habitation n’est pas le plus avantageux.
Le choix du forfait de 10% d’imposition sur les revenus locatifs, forfait excluant la possibilité de déduire tout frais liés à la propriété de l’appartement, n’est pas toujours le plus opportun surtout quand il s’agit d’appartements dont la valeur est élevée et s’il existe par exemple un prêt hypothécaire attaché à ce bien, ou encore si des travaux importants ont été effectués.
En effet, dans le cas d’une imposition non forfaitaire, c’est-à-dire soumise aux tranches d’imposition de l’Impôt sur les revenus, le propriétaire peut déduire les dépenses courantes comme l’amortissement, la maintenance, le financement et les autres dépenses liées à son bien. En fonction des frais déductibles, il peut donc être opportun de choisir cette formule plutôt que le forfait.

Dans de nombreux cas, la déduction des dépenses conduira à une situation où le propriétaire réduira son assiette d’imposition à tel point qu’il n’aura pas d’impôts à payer.
En Israël, la rentabilité locative d’habitation varie entre3% à 4% en moyenne. La charge d’amortissement des appartements de luxe est de 2% de la valeur d’achat, en plus des frais financiers, frais d’entretien, etc.
Beaucoup d’investisseurs trouvent séduisante de prime abord la formule du forfait et ne prennent pas en considération l’estimation des charges déductibles des revenus locatifs qui parfois pourraient leur permettre de payer moins d’impôts que sur la base du forfait de 10%. Aujourd’hui, il est important d’examiner cette question. Il convient, chaque année, de vérifier la formule la plus intéressante à choisir. En effet, en cas de pertes de loyers par exemple, selon la formule d’imposition non forfaitaire cette perte peut être compensée dans les années des futurs revenus de ces biens, ce qui est impossible dans la formule forfaitaire.

Il est important de préciser également une chose qui n’est pas connu de tous les investisseurs étrangers notamment, lorsque une personne est propriétaire de plusieurs appartements qui sont loués, l’administration fiscale pourrait considérer que les locations de ces appartements sont une activité commerciale et dans ce cas, le forfait de 10% d’Impôt sur les revenus locatifs ne pourrait s’appliquer.
la question de la qualification d’activité commerciale ou non commerciale est un terrain sur lequel il existe beaucoup de litiges entre les contribuables et les autorités fiscales. L’administration fiscale a tout intérêt de chercher à qualifier les locations multiples pour un même propriétaire d’activité commerciale, l’imposition étant plus élevée.

les critères de qualification de l’activité ne sont pas définis de manière précise et laisse la place à interprétation. Cela dépend des circonstances de l’espèce.
Une décision récente d’un tribunal de Tel-Aviv s’est prononcée sur ce sujet. Il s’agissait de deux frère et soeur, co-propriétaire de 27 actifs immobiliers, dont 24 appartements, dont la plupart ont été concentrées dans quatre bâtiments résidentiels à Tel Aviv. Le nombre d’appartements loués à des fins résidentielles était de 14. La plupart des actifs ont été hérités de leur père et certains d’entre eux ont été reçus comme cadeau du vivant du père (donation). Le tribunal a jugé que les activités des parties concernées, bien que le volume des actifs et des revenus soient importants, le tribunal a considéré qu’ils ne dépassent pas le stade normal et raisonnable considéré pour la location d’appartements. Dans ce cas, le tribunal a accordé l’application du forfait de 10% d’impôts.
Dans une autre décision, également d’un tribunal de Tel-Aviv, concernant une mère et ses deux fils, qui possèdent 120 appartements à Tel Aviv, dont 110 sont loués, le tribunal a jugé que le volume des appartements détenus, nécessite des soins et une attention presque journalière au cours de l’année (par exemple, la signature de quatre-vingt dix contrats de location par an, la gestion du remplacement des locataires, la gestion des réparations par des professionnels, etc.) pour atteindre le chiffre d’affaires obtenu, et par conséquent, cette activité a été considérée comme commerciale, entrainant l’impossibilité d’accepter l’application du taux forfaitaire de 10%.

Nous voyons par ces décisions qu’il s’agit d’une analyse au cas par cas, et que le nombre d’appartements détenus est moins pris en considération que l’activité et la gestion nécessaire pour engendrer les revenus locatifs concernés. Ainsi, il est difficile de délimiter la frontière entre les revenus de location à caractère commercial et ceux à caractère non commercial. Le nombre d’appartements loués n’est pas le principal critère de détermination de l’activité, mais l’existence d’un mécanisme de gestion complexe et lourd des locations.

Dans tous les cas, pour l’Impôt sur les revenus locatifs, il est important pour le contribuable d’examiner la formule optimale d’imposition, en ayant bien à l’esprit que la formule qui semble la plus simple n’est pas toujours la plus avantageuse.

Me Robert Yaakov METTOUDI

Voir aussi : Taxe d’acquisition : Comment bénéficier d’avantages fiscaux ?

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