Maîtriser la fiscalité permet de réaliser des économies conséquentes.

Voici un article sur la taxation sur les plus-values immobilières  qui s’élève aujourd’hui en Israël  à 25%.

D’importantes modifications au régime fiscal applicable aux acquisitions et ventes de biens immobiliers ont été apportées par la loi d’orientation des priorités nationales du Parlement Israélien en Août 2013.

Date de référence pour le calcul de la plus-value

Notons d’abord que la date de référence pour le calcul de la plus-value est le 1er janvier 2014.

Par exemple,  une personne ayant acheté un appartement en 1990 et souhaitant le revendre en 2016. Admettons que cette personne ne réponde pas aux critères d’exemption car elle possède d’autres appartement en Israël.
Les 25% sur la plus-value ne seront pas appliqués sur la prise de valeur de l’appartement entre 1990 et 2016 mais sur la prise  de valeur entre le 1er janvier 2014 et le jour de la vente du bien.
Ce qui a pour conséquence de réduire significativement le montant de la taxe.

Cette date de référence n’est valable que pour la période transitoire qui s’arrêtera le 31 décembre 2017.
A partir de 2018, la taxe portera sur la plus-value réalisée depuis le jour de l’acquisition et non plus depuis la date de référence du 1 er janvier 2014 ce qui pèsera désormais  lourdement sur le vendeur.

Il est bon de rappeler qu’à l’instar de la France tous les frais annexes tels les travaux, l’impôt sur l’acquisition, les frais d’avocat et d’agent immobilier sont déductibles de l’assiette fiscale pour arriver au réel  montant de l’acquisition tous frais compris.
 Condition d’exemption

Pour bénéficier d’une exemption totale sur la taxe sur la plus-value, il faut répondre aux conditions suivantes:

  • l’appartement en question est le seul appartement à usage d’habitation (exclus donc les biens à usage commercial) dont il est propriétaire en Israël
  • le propriétaire détient ce bien depuis au moins 18 mois

Si c’est un appartement de première main  on comptera  les 18 mois depuis le jour de la réception du tofes 4 (permis de fin des travaux) (voir notre article à ce sujet).

Notons que si l’on possède jusqu’à un tiers de parts dans un ou plusieurs appartements, ceux-ci  ne sont pas considérés comme des appartements supplémentaires et on bénéficiera donc de l’exemption.
Celui qui possède un deuxième appartement reçu d’un héritage qu’il a reçu de ses parents de ses grands-parents, de son conjoint ou des parents du conjoint et que pour le légataire cet appartement laissé était le seul en sa possession au moment de son décès alors ce vendeur bénéficiera de l’exemption sur la plus-value bien qu’il soit en sa possession d’un appartement supplémentaire.

Appartements de luxe

Notons également que l’exemption ne repose que sur les 4,500,000 premiers shékels.
Au-delà de ce montant la taxe sur la plus-value s’appliquera.
Par exemple, pour un appartement vendu en 2016 à 7 millions de shékels  le vendeur ne sera imposé que sur 2,500,000 shéquels(7,000,000 – 4,500,000) si depuis le 1er janvier 2014 (qui est la date référence pour le calcul de la plus value pour les appartements acquis  avant cette date) l’appartement a pris 10% à savoir 250,000 alors il sera taxé à 25% sur ces 250,000 shéquels.

 

Cellule familiale

Une jurisprudence a débouté un couple  souhaitant vendre l’unique appartement d’un des conjoints et bénéficier de l’exemption alors que l’autre conjoint possédait également un bien, sous prétexte qu’ils étaient mariés en séparation de bien.

Le juge a rappelé  que pour invoquer cette exemption il ne faut pas qu’un autre membre de la cellule familiale à savoir conjoint (peu importe le contrat de mariage passé) ou enfants de moins de 18 ans possède un appartement.

Divorce

Concernant un appartement transmis dans le cadre d’un divorce celui-ci n’a pas à être déclaré au fisc car il n’est pas considéré comme une transaction il sera donc exempté de taxation.

Non-résident

Un non-résident israélien peut bénéficier de l’exemption sur la plus-value à condition qu’il ne soit pas propriétaire d’un appartement à usage d’habitation dans son pays d’origine.

                                                                                                                                                  Exemption spéciale                                                                                                           

Cette exemption n’est utilisable que par un résident israélien une seule fois dans sa vie.
L’idée est de permettre de vendre deux petits appartements pour en acheter un autre plus grand.

Si une personne vend ces deux seuls appartements en un an, il existe une exemption utilisable une seule fois dans sa vie  à la condition que la valeur cumulée des deux appartements  n’excède pas les 3,303,000 shequels et que l’acquisition du troisième appartement a lieu dans l’année ( avant ou après) la vente du deuxième appartement.
Si toutes ces conditions sont remplies, alors cette personne sera exemptée de la plus-value sur ces deux appartements.

L’exemption sera  totale jusqu’à 1,986,000 shequels et partielle au-delà de 1,986,000 jusqu’à 3,303,000 shekels

Me Robert Yaakov Mettoudi

 

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